Как рассчитать досрочное погашение ипотеки: срок или платёж
Появилась свободная сумма — премия, продажа машины, накопления — и хочется отдать её банку. Прежде чем нажимать кнопку в приложении, стоит рассчитать досрочное погашение ипотеки в двух вариантах: банк спросит, что уменьшать — срок или ежемесячный платёж. От этого выбора зависит, сэкономите вы сотни тысяч рублей или миллионы. Ниже калькулятор, объяснение, как банк пересчитывает график, и разобранный пример.
Калькулятор досрочного погашения ипотеки
Введите остаток долга, ставку, сколько лет осталось платить и сумму досрочки. Калькулятор покажет оба варианта пересчёта и экономию на процентах для каждого.
Калькулятор считает разовую досрочку «здесь и сейчас» по классической аннуитетной схеме. Реальный график банка может отличаться на рубли из-за округлений и точного числа дней в месяце, но порядок цифр будет тот же.
Как банк пересчитывает график
Ипотечный платёж почти всегда аннуитетный: каждый месяц вы платите одну и ту же сумму, но внутри неё меняется пропорция. В первые годы большая часть уходит на проценты, меньшая — на сам долг. Проценты начисляются ежедневно на остаток долга, поэтому любое уменьшение остатка сразу уменьшает и будущие проценты.
При частичном досрочном погашении банк обязан выдать новый график платежей. Вариантов пересчёта два:
- Сокращение срока. Платёж остаётся прежним, но долг заканчивается раньше.
- Уменьшение платежа. Срок остаётся прежним, а ежемесячный платёж становится меньше.
По закону о потребительском кредите заёмщик вправе вернуть кредит досрочно полностью или частично, заранее уведомив банк. Обычно срок уведомления — не позже чем за 30 дней, но договор может его сократить, и многие банки принимают заявку на досрочку в приложении в любой день. Точные правила вашего банка смотрите в договоре.
Уменьшить срок или платёж — разница в переплате
Главное, что нужно понять: при сокращении срока вы продолжаете платить прежнюю сумму, и каждый месяц в тело долга уходит больше денег, чем раньше. Долг тает всё быстрее, проценты перестают начисляться на годы вперёд. При уменьшении платежа вы, наоборот, растягиваете меньший долг на тот же длинный срок — экономия есть, но заметно скромнее.
Почему тогда вообще существует второй вариант? Потому что он снижает обязательную нагрузку. Если бюджет трещит по швам, платёж меньше на несколько тысяч — это запас прочности на случай болезни или потери работы. Экономия при этом меньше, зато и риск просрочки ниже.
Разумный компромисс, который выбирают многие: вносить досрочку в сокращение срока, а сэкономленное держать в финансовой подушке. Если подушки нет вовсе, досрочка вообще может подождать — об этом и других подводных камнях мы писали в статье чем опасно досрочное погашение.
Пример на 5 млн ₽
Возьмём остаток 5 000 000 ₽, ставку 12% годовых (для примера), 20 лет до конца и разовую досрочку 300 000 ₽. Без досрочки платёж — 55 054 ₽ в месяц, а впереди ещё около 8,21 млн ₽ процентов.
| Вариант | Платёж | Осталось платить | Проценты впереди | Экономия |
|---|---|---|---|---|
| Без досрочки | 55 054 ₽ | 240 мес. | 8 213 034 ₽ | — |
| Сократить срок | 55 054 ₽ | 194 мес. | 5 934 922 ₽ | 2 278 112 ₽ |
| Уменьшить платёж | 51 751 ₽ | 240 мес. | 7 720 252 ₽ | 492 782 ₽ |
Что видно из таблицы:
- 300 000 ₽ в сокращение срока убирают 46 месяцев платежей — почти четыре года — и экономят около 2,28 млн ₽.
- Те же деньги в уменьшение платежа снижают платёж на 3 303 ₽ в месяц и экономят около 0,49 млн ₽ — в 4,6 раза меньше.
- Досрочка в начале ипотеки работает сильнее всего: проценты впереди огромные, и каждый рубль, убранный из тела долга, не обрастает ими на двадцать лет вперёд.
Если досрочек несколько, эффект складывается. Если вносить те же 300 000 ₽ в сокращение срока каждый год, в этом примере ипотека закроется примерно за 95 месяцев вместо 240, а проценты впереди сократятся с 8,21 до 2,61 млн ₽. Прогнать свои варианты можно в калькуляторе выше.
Когда вносить: до или после даты платежа
Досрочку можно внести в день ежемесячного платежа или между датами. От этого зависит, как банк распределит деньги.
- В день платежа. Сначала списывается обычный платёж, затем вся сумма досрочки обычно уходит в тело долга. График пересчитывается нагляднее всего.
- Между датами. С момента прошлого платежа уже накопились проценты. В большинстве банков из досрочки сначала гасятся они, и в тело долга уходит меньше, чем вы внесли. Например, на остатке 5 млн ₽ под 12% за полмесяца набегает около 24 700 ₽ процентов.
При этом сами по себе эти проценты не потеряны: вы заплатили бы их в ближайший платёж в любом случае. Поэтому правило простое. Удобнее всего вносить досрочку в день платежа или сразу после него, но специально держать деньги неделями ради «правильной» даты смысла мало: каждый день ожидания проценты начисляются на полный остаток. Порядок распределения у разных банков отличается — проверьте правила своего банка в договоре или в приложении.
И не забудьте проверить, что досрочка действительно исполнена: в приложении должен появиться новый график с уменьшенным сроком или платежом. Если деньги просто лежат на счёте, банк может ждать заявления.
Налоговый вычет и досрочка
Покупка жилья даёт два имущественных вычета по НДФЛ:
- Основной — с расходов на покупку до 2 млн ₽, то есть до 260 тыс. ₽ возврата.
- По процентам ипотеки — с уплаченных процентов в пределах 3 млн ₽, то есть до 390 тыс. ₽ возврата.
Досрочка на основной вычет не влияет. А вот вычет по процентам зависит от того, сколько процентов вы фактически заплатили: меньше процентов — меньше база для вычета. Поэтому иногда слышно: «не гасите досрочно, потеряете вычет». Посчитаем честно.
Вычет возвращает до 13% от уплаченных процентов. Досрочка экономит 100% этих процентов: вы их просто не платите. Отдать банку рубль, чтобы государство вернуло 13 копеек, — не лучшая сделка. Экономия на процентах почти всегда больше вычета с них.
В примере выше есть и второй момент: даже после досрочки впереди остаётся 5,9 млн ₽ процентов — больше лимита в 3 млн ₽. Для ипотеки, к которой применяется этот лимит (кредиты, взятые с 2014 года), вычет по процентам в таком случае не уменьшится вовсе. Условия вычета уточняйте на nalog.gov.ru.
Льготная и семейная ипотека
При низкой ставке по льготной программе досрочка в сокращение срока всё равно экономит проценты — просто меньше, чем по рыночной ипотеке. Иногда свободные деньги разумнее держать на вкладе: если ставка по вкладу заметно выше ставки ипотеки, доход от вклада может перекрыть экономию. Но это не правило. Ставки по вкладам меняются, доход по ним может облагаться налогом, а экономия от досрочки — гарантированная и фиксированная. Для многих спокойнее всего вариант «подушка на вкладе, остальное — в досрочку». Отдельно проверьте условия своей программы: у некоторых льготных программ есть собственные требования к договору.
Если кроме ипотеки есть кредитка или потребкредит под более высокий процент, свободные деньги выгоднее сначала направить туда. Как выбрать порядок, если долгов несколько, разобрано в статье снежный ком против лавины.
Как держать досрочки под контролем
Разовый расчёт — хорошо, но досрочки обычно вносят несколько раз за годы. В Погашу можно завести ипотеку вместе с остальными долгами, внести досрочный платёж с выбором «сократить срок» или «уменьшить платёж» и сразу увидеть предпросмотр экономии и новую дату, когда вы станете свободны от долгов. Загрузите график платежей из банка — скрин, фото или PDF, и поля заполнятся сами. А «проверка расчёта» поможет сверить проценты с выпиской банка. Регистрация не нужна: без входа данные хранятся на вашем устройстве.